上半年，中国土地市场“冰火两重天”。一二线核心城市优质地块遭房企激烈争抢，频现高溢价成交，而三四线城市则持续遇冷。在公开土地市场中，共有19个城市宅地出让金超百亿元，其中杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。上海虽然在公开市场宅地出让金未过千亿，但其非公开市场的涉宅地出让金额超800亿元。
值得关注的是，上半年TOP20城市出让金占全国比重为68%，其中二线城市以13.6%的平均溢价率反超一线城市，房企投资逻辑清晰聚焦“安全性与盈利确定性”的项目。
19城宅地出让金超百亿元，京杭超千亿
上半年，中国土地市场呈现“量缩价涨”的特征。在核心城市优质地块供应增加带动下，300城土地出让金同比明显增长。据中指研究院最新数据，在公开市场，全国300城住宅用地出让金总额8598亿元，同比增长27.5%，相比之下，成交面积同比下降5.5%。
此外，上半年TOP20城市出让金占全国比重为68%（2024年全年为51%），占比明显提升，市场分化加剧。共有19个城市宅地出让金超百亿元，除南通、镇江外，均为核心一二线城市，其中在公开市场中，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元。
截至6月末，杭州已累计成交68宗涉宅地块，总成交金额1161亿元，同比增长96%，已经接近其2024年全年的土地出让金额（2024年为1169亿元）。在公开市场，杭州涉宅地块成交金额位居全国首位，超过北京、上海等一线城市。
北京上半年住宅用地成交总额达到1006亿元，同比上涨37.3%。这主要得益于多个核心稀缺地段地块、大体量地块、高总价地块，带动整体成交金额突破千亿大关。尤其是海淀树村地块以27.93%的溢价率创下新高，楼面价突破10万元/平方米大关；朱房村2宗地块溢价率均超过15%。但是二季度以来出让地块质量一般，多数以底价成交。
上海上半年集中土拍市场住宅用地共成交了638亿元。除此之外，上半年上海协议出让涉宅用地总成交金额超过800亿元，占比超过半数。比如，5月徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让。如此算来，上海上半年住宅用地出让金超过1400亿元。
成都加大优质地块供应力度，出让宅地合计56宗，共有28宗溢价，其中11宗溢价率超30%，5宗溢价率超40%，锦江区柳江街道包江桥社区地块溢价率达106%。
相比之下，武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让，这些城市库存规模较大，房企投资相对审慎。
二线城市平均溢价率13.6%，反超一线
根据中指研究院统计，上半年，300城住宅用地平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点。上半年，市场热度主要集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。
此外，今年上半年，一二线城市住宅用地出让金同比增长明显，三四线城市土拍表现持续较弱，分化现象延续。根据中指研究院数据，上半年一线城市房企投资布局积极，住宅用地推出、成交面积同比均增长，出让金同比增幅达到49.5%，平均溢价率达到11.6%。
值得关注的是，二线城市今年以来成交面积、土地出让金分别增长18.3%、43.5%，平均溢价率达到13.6%，超过了一线城市。其中，杭州、成都等地持续加大优质地块供应，进而推高土拍热度，而其余多数城市土拍保持平淡，整体推出面积降幅相对较小。相比之下，三四线城市上半年住宅用地推出、成交面积延续缩量态势，平均溢价率也处于较低水平，仅为3.6%。
从短期来看，企业投资仍将更加注重项目的安全性与盈利确定性，北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性或保持高溢价成交，而多数三四线城市土地市场则继续以底价成交为主，部分城市或将通过优化供地结构、降低起拍价格等方式吸引房企投资布局。
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